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    [莆魚觀點] 樓面價僅4798元/㎡!綬溪地塊為何創莆田成交總價新高?

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    1#
    發表于 2020-11-25 19:30 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
    今年莆田的樓市,一手房市場的熱度,遠遠比不上土地市場來得更勁爆!

    這不,就在昨日,莆田的土地市場迎來了一枚重磅地塊的拍賣,隨著牌起錘落,這幅總用地面積達到189840.69㎡(其中含道路用地8640.73㎡)的“巨無霸”地塊,被保利斥巨資以34.6億元收入囊中!


    這是莆田宅地出讓史上的又一個新的總價記錄。

    而隨著這場土拍的落幕,關于這幅塊地的現在和未來,才剛剛開始。其背后直觀表現的除了不斷被刷新的莆田樓市地王天花板,還有很多在表層邏輯上看不清的市場奧妙。今天,我們就來分析一下。

    01
    表面看如此優秀的地塊,
    為何只有3家房企競拍?


    早在這幅地塊開拍之前,流傳出來的消息也是只有三家開發商繳納了競買保證金,分別是:保利、建發和正榮。

    而到了昨日的開拍現場,稀稀落落的競買人落座現場,坐實了消息的可靠性。


    有人不禁納悶,為什么表面上看這塊地如此優秀,只有寥寥3家競拍人參與?不是至少應該出現:“神仙打架”的局面嗎?

    這個問題,還要從地塊的體量和估值來開始談起。


    該地塊是目前整個綬溪片區內體量最大的城鎮住宅、零售商業、商務、教育及服務設施用地,實際建設用地面積達到了181200.06㎡。

    而假如把這塊地放在從前的莆田,如此大的體量,是難逃被分割出讓的命運,尤其是目前莆田市區越發稀缺的土地資源,這塊地還是位于城市綠心——綬溪公園的分區單元內,就愈發顯得異常珍貴了。

    根據上圖的土地估價報告備案表中可以看到,該地塊的評估價高達31億元,在如此大的體量和估值下整合出讓,投放到土地市場上后的直接表現,就是會勸退一大批資金實力不夠的開發商:因為體量大,總價門檻一下子就高了,一些能力有限的開發商,直接就被攔在了門檻之外。

    而且這塊地比以往我們看到的純住宅類地塊復雜得多,既有住宅還有商業,并建設超120米的超高層公寓,如此規模的整合出讓,哪怕有開發商足夠有錢,但如果沒什么商業運營能力,同樣也會望而卻步。

    所以,如此一來之后,出現在拍賣現場的,也就只有這幾年在莆田勢頭強勁的頭部房企來參與了,因此在溢價率上,也就激不起太大的水花。

    我們可以看到,最終這塊地的樓面價是4798元/㎡,溢價率為9.8%,可以說,呃……這溢價率真不算高。

    若是把這塊地分割出讓,那么每塊地的總價門檻一下就降低了,拿得起的開發商自然就會變多,比拼的勁頭顯然也可以更足,溢價率稍稍抬一下,最終的土地出讓金自然也能高出一大截。

    那么,明明可以分割出讓,可以有更高的溢價率,為什么要整合呢?

    這又要回到地塊的區位和價值來探討了。


    從地塊的航拍圖中能看到,這塊地處綬溪公園片區內,周邊不論是交通路網、城市配套還是教育資源、片區規劃,都是多年來莆田市出中少見的優秀地塊,含金量十足。

    對于相關部門而言,愿意把綬溪片區內幾塊含金量高的好地痛下血本整合在一起出讓,放棄高溢價而得的一大筆土地出讓金,其實也正是出于對莆田城市骨架發展的長期考慮。

    對于當下的莆田來說,一個版塊想要更高質量的崛起,開發商的力量不容忽視。高質量的地塊打包出讓,既可以在總價上設高門檻,同時也可以在運營能力上大幅調高難度,從而篩選出更有實力的房企來拿地。而對于有實力的房企來說,這塊業態復雜的綜合性寶地的競得,不僅可以在規劃上做得更完善,而且還可以彰顯出自身品牌實力和產品力。

    02
    安商房面積超2/3,對后期樓市沖擊不小


    有一點不可忽視的是,這塊地還是一幅安商房地塊,而且配建比例還不低。

    從地塊的出讓信息中,我們能得知,該地塊采取了土地整體出讓及部分安置型商品房回購模式建設,回購的住宅、商業及辦公等計容建筑面積達到了約558295㎡,配建比例占去了最高可建設總建筑面積的⅔,回購總價約48億元。


    那么,待這幅地塊上市,會對之后的莆田樓市帶來什么樣的沖擊?

    從地塊出讓信息可以得知,該地塊回購單價為:住宅、商業及辦公等7700元/平方米(其中樓面限價3300元/平方米計入)、地下室3000元/平方米。最終4798元/㎡的樓面價加上毛坯最高銷售均價不超過17000元/㎡,給了競得者保利地產不少的操作空間:地價較低,ZF回購的價格合適,回款還有了保證,那么,這塊地未來的售價就非常值得期待了。

    這些明顯低于市場價格的安商房,被引入了頭部房企保利進行社會化運作,在設計、施工、配套建設等環節與商品房執行統一標準,統一建設、統一驗收,不僅有效提升房屋品質,也有利于推動整片區域的改造。一旦解禁投入市場,我相信不論是市井大媽還是對地產一知半解的樓市小白,都能明白這意味著什么。

    有業內人士指出,把市區內優質地塊用于建設安置型商品房,體現是ZF對于降地價的調控目的,隨著樓面價降低,可順理成章地把房價壓低,調控效果立竿見影。如此大體量的安商房投入市場后,打破的是安置房和商品房之間的藩籬,雖然會對區域內的純商品住宅形成較大的沖擊,但對于“降房價、穩房價”的作用會充分彰顯,不僅可惠及安置房模式下的拆遷戶,并能最終實現相關部門“房住不炒”的最終目標。

    對于這塊地,
    每個人都有不同的立場、不同的角度去看待,
    關于它的現在和未來,
    各位讀者又有哪些觀點可以和我們分享的?
    歡迎下方留言,共同探討!

    2#
    發表于 2020-11-25 23:03 來自手機 | 只看該作者
    這塊地香 肯定火!
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    3#
    發表于 2020-11-26 09:19 | 只看該作者
    原來門道這么深
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    4#
    發表于 2020-11-26 11:57 來自手機 | 只看該作者
    赤溪就是赤溪還綬溪毛關系
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    5#
    發表于 2020-11-26 11:58 來自手機 | 只看該作者
    現金交易,所以沒人!
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    6#
    發表于 2020-11-26 18:14 來自手機 | 只看該作者
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    7#
    發表于 2020-11-26 18:15 來自手機 | 只看該作者
    8k一平。好想找買安置房
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    8#
    發表于 2020-11-26 18:24 來自手機 | 只看該作者
    俞大大 發表于 2020-11-26 11:57
    赤溪就是赤溪還綬溪毛關系

    請問綬溪公園二期從吳公廟開始用的就是我們赤溪的地,叫綬溪地塊有什么問題嗎?
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    9#
    發表于 2020-11-26 18:27 來自手機 | 只看該作者
    柯基犬 發表于 2020-11-26 18:15
    8k一平。好想找買安置房

    8k是不可能買到這邊安置房的,因為官方回收價都8千多了,官方售價是9300元(要本村戶口才能買),等3年建完后少說值1萬2
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    10#
    發表于 2020-11-26 18:46 來自手機 | 只看該作者
    再拍幾塊就變成第二個保利城
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    11#
    發表于 2020-11-28 20:44 | 只看該作者
    一轉身的距離 發表于 2020-11-26 18:27
    8k是不可能買到這邊安置房的,因為官方回收價都8千多了,官方售價是9300元(要本村戶口才能買),等3年建 ...


    等等,不是兩萬一嗎?沒說錯吧?
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